Se proponen recaudar 25 millones de dólares para construir 10 edificios de departamentos. Los fondos de inversión inmobiliaria cambian un poco las reglas del juego, traen nuevas oportunidades y desafíos.
En mercados emergentes como Paraguay, todavía hay poco dinero institucional en el sector inmobiliario. Los desarrolladores necesitan vender unidades individuales a usuarios finales o pequeños inversores para financiar sus proyectos.
La ausencia del capital institucional crea oportunidades para inversores pequeños y medianos. Un inversor pequeño puede invertir en departamentos en construcción al 80% del valor de una unidad terminada y tener un retorno atractivo. De ahí el auge de los departamentos en pozo.
Eso es bueno pero tiene limitaciones en términos de escala y liquidez. La entrada de fondos institucionales como el de Itaú trae una nueva figura: el dueño único. En vez de varios propietarios para un solo edificio, una sola entidad es dueña de todo el inmueble. Esto añade más profundidad y liquidez al mercado. Y, por supuesto, transacciones cada vez más grandes.
Tres desafíos que enfrentan los fondos:
1. El desafío principal de estos fondos va a ser la operación y el mantenimiento de sus edificios, ya que gran parte de los rendimientos esperados dependen de eso.
2. Cuando hay dinero fácil, existe el riesgo de sobreconstrucción. Esa es una trampa común en mercados donde el volumen de desarrollo es impulsado por la disponibilidad de fondos en vez de la demanda real.
3. Hay otro riesgo al que los fondos son susceptibles y es una de las razones por la que vimos a uno de ellos enfrentar grandes problemas hace poco: Los fondos pueden ser mal utilizados para intentar salvar activos de menor calidad que no podrían ser vendidos en el libre mercado.
Es muy bueno ver a Itaú entrar en el juego. Muestra que hay confianza y optimismo internacional en el mercado inmobiliario paraguayo.
Los institucionales y privados van a competir por captar capital y las cosas pueden empezar a ponerse un poco más competitivas.
Pero esto es bueno y es el siguiente paso hacia un mercado inmobiliario más maduro y profesional.